قبل أن يعتمد المالك أو المطور أو الصندوق العقاري مخططًا أو تسعيرًا لأصل عقاري، هناك سؤال يسبق ذلك كله: ما الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة لهذا العقار بشكل مسموح نظاميًا وممكن ماديًا ومجدٍ ماليًا؟ هذا هو جوهر دراسة أعلى وأفضل استخدام للعقار (Highest and Best Use – HBU).
الاستخدام القائم ليس بالضرورة الاستخدام الأمثل
لا يُختار الاستخدام من فراغ؛ فهناك حقوق والتزامات، وقيود تنظيمية، وموقع، وبنية تحتية، وسوق مستهدف، وتكاليف تحويل، ومخاطر تنفيذ، وشروط تمويل. الخطأ ليس في الفكرة التطويرية الطموحة، بل في اعتمادها قبل اختبار ما إذا كانت مسموحًا بها وممكنة وقابلة للتمويل وأعلى قيمة من البدائل الواقعية.
ويعرّف معيار التقييم الدولي (IVS) أعلى وأفضل استخدام بأنه الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للأصل بشرط أن يكون ممكنًا ماديًا ومسموحًا به نظاميًا ومجديًا ماليًا، وينبه إلى أن الاستخدام القائم قد يكون الأمثل أو لا يكون، وأن تكاليف التحويل تؤثر في المقارنة. لذلك فدراسة HBU آلية استبعاد واختيار بين سيناريوهات متنافسة، لا تسمية تسويقية لمشروع مفضل.
الاختبارات الأربعة لأعلى وأفضل استخدام
- السماح النظامي: هل الاستخدام متوافق مع الأنظمة واشتراطات التخطيط والتراخيص؟
- الإمكان المادي: هل يسمح الموقع والمساحة والوصول والبنية التحتية بتنفيذه؟
- الجدوى المالية: هل تغطي الإيرادات أو القيمة الناتجة التكاليف والمخاطر وتحقق عائدًا مقبولًا؟
- أعلى قيمة: أي البدائل المجتازة للاختبارات الثلاثة يحقق القيمة الأعلى للأصل؟
علاقة الدراسة بالتقييم العقاري المرخص
تنظم الهيئة العامة للعقار الأنشطة العقارية في المملكة، ويقصر نظام المقيمين المعتمدين ممارسة مهنة التقييم على المرخص لهم. لذلك لا تحل دراسة HBU محل تقييم مرخص أو استشارة قانونية أو هندسية، بل تحدد السؤال الاستثماري والبدائل والأدلة التي يجب أن تنتقل إلى هذه التخصصات.
نطاق عمل مقترح لدراسة HBU
- تعريف الأصل والحقوق: وثائق الملكية والحقوق والالتزامات وسجل الافتراضات.
- السماح النظامي والتنفيذي: مصفوفة الاستخدامات المحتملة مقابل القيود والاشتراطات عبر الجهات والمستشارين المرخصين.
- الإمكان المادي والتشغيلي: الموقع والوصول والبنية والتجزئة ومراحل التطوير.
- إثبات الطلب والتموضع: فرضيات العرض والطلب ونموذج الإشغال أو البيع والمقارنة التنافسية.
- الجدوى والقيمة النسبية: مقارنة تكاليف التحويل والمراحل والمخاطر والسيناريوهات.
مخرج الدراسة: مذكرة قرار
تنتهي الدراسة بتوصية قابلة للاعتماد: استخدام مفضل، وبديل احتياطي، واستخدامات مستبعدة، وشروط يجب تحقيقها قبل التصميم التفصيلي أو التقييم الرسمي أو طرح الشراكة أو ضخ رأس المال. ويمكن مواءمتها لجهة عامة تبحث عن الاستخدام الأمثل لأصل، أو مطور يفاضل بين برامج تطوير، أو صندوق يراجع أصلًا قائمًا.
تعرّف على خدمات دراسات الجدوى لمشاريع الاستثمار والاستشارات الاستثمارية وتقييم المشاريع، واقرأ كيف تقيّم فرصة استثمارية قبل البدء؟.
المصادر: IVSC – IVS 104، الهيئة العامة للعقار، الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
ما هي دراسة أعلى وأفضل استخدام (HBU)؟
دراسة تقارن البدائل الممكنة لاستخدام عقار أو أرض وفق أربعة اختبارات: السماح النظامي، والإمكان المادي، والجدوى المالية، وتحقيق أعلى قيمة، لتحديد الاستخدام الذي يستحق التطوير أو الاستثمار.
دراسة HBU لا تحل محل التقييم العقاري المرخص أو الاستشارة القانونية والهندسية، بل توجهها.
مدخلات دراسة HBU
- وثائق الملكية والحقوق والالتزامات على الأصل.
- بيانات الموقع والمساحة والوصول والبنية التحتية.
- الاشتراطات التخطيطية والنظامية المعروفة.
- وضع الإشغال الحالي وأي دراسات سابقة.
- أهداف المالك وحدود الاستثمار والتمويل.
مراحل دراسة HBU
- ملف الحقائق والفرضيات: جمع الوثائق والحقوق والبيانات وكتابة حدود الدراسة.
- فرز الاستخدامات: قائمة قصيرة من بدائل معقولة تمر عبر اختبارات السماح والإمكان.
- اختبار السوق والاقتصاديات: فرضيات الطلب والإيراد وتكاليف التحويل والسيناريوهات لكل بديل.
- مذكرة القرار: استخدام مفضل وبديل احتياطي واستخدامات مستبعدة وشروط التقدم.
كيف يُصمَّم نطاق دراسة HBU؟
يبدأ التصميم بجلسة مواءمة لتحديد الأصل وهدف القرار والوثائق المتاحة والتخصصات المرخصة المطلوب إشراكها، ثم تُحدد المخرجات التي يجب أن تسبق أي طرح أو التزام مالي.
القيمة ليست في الوعد بأن الأصل سيصبح الأعلى قيمة، بل في سلسلة أدلة تربط الوضع النظامي والسوقي والمالي بالقرار.
أسئلة شائعة
هل دراسة HBU هي نفسها التقييم العقاري؟
لا. التقييم يحدد قيمة العقار ويمارسه مقيمون مرخصون، أما HBU فتقارن بدائل الاستخدام وتحدد أيها يستحق التطوير، وقد تكون مدخلًا للتقييم.
متى أحتاج إلى دراسة HBU؟
عند امتلاك أرض أو أصل غير مستغل، أو التفكير في تغيير استخدام قائم، أو المفاضلة بين برامج تطوير، أو قبل طرح شراكة أو بيع.
هل يمكن أن تكون النتيجة إبقاء الاستخدام الحالي؟
نعم. قد يكون الاستخدام القائم هو الأمثل بعد احتساب تكاليف التحويل ومخاطره.
